爛尾樓可以要求退款嗎，期房購(gòu)買(mǎi)之后，購(gòu)房者最擔(dān)心的問(wèn)題就是爛尾了。如果購(gòu)買(mǎi)到爛尾樓，意味著不能交房，繳納的首付款以及貸款都會(huì)打水漂，下面來(lái)了解爛尾樓可以要求退款嗎。

　　爛尾樓可以要求退款嗎1

爛尾樓業(yè)主可申請(qǐng)退款

4月20日，最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，作出批復(fù)公布。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l的規(guī)定處理。

商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

限制了銀行轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子是為了有一個(gè)安穩(wěn)的家。可現(xiàn)實(shí)總是很殘酷，當(dāng)他們交了首付、辦了貸款或者全款購(gòu)房后，興高采烈地等著交接新房時(shí)，房子卻成了“爛攤子”，交房日子遙遙無(wú)期。更有甚者，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算，購(gòu)房者面臨巨大的“錢(qián)房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)。

“爛尾樓是關(guān)系到群眾切身利益的民生問(wèn)題，亦是近年來(lái)的社會(huì)焦點(diǎn)。面對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位。”云南凌云律師事務(wù)所律師李春光分析，事實(shí)上，最高法院曾給出過(guò)判決，爛尾導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，致使預(yù)售合同、借款合同、抵押合同解除的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和消費(fèi)者。

而這次最高法院又給出了最新解釋?zhuān)M(fèi)者除了能要求開(kāi)發(fā)商退還房款外，在參與樓盤(pán)清理分配時(shí)，權(quán)益優(yōu)先于其余債權(quán)方，清償率將大大提高。

以前面對(duì)爛尾樓，購(gòu)房者處于進(jìn)退兩難的境地。首先，依據(jù)此前相關(guān)法律規(guī)定，僅有購(gòu)房者享有優(yōu)先權(quán)，若購(gòu)房者解除合同，其所訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商退回的款項(xiàng)不具備優(yōu)先性；其次，若購(gòu)房者采取首付+貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，購(gòu)房者即便解除購(gòu)房合同，也不影響購(gòu)房者與銀行簽訂的貸款合同，購(gòu)房者仍面臨償還銀行貸款的義務(wù)，自身債務(wù)并未解除。

可以看出，在此前的環(huán)境中，購(gòu)房者面對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約，不僅未獲得損失填平，還需承擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)，甚至面臨合同義務(wù)加重的情況。

為了解決爛尾樓的系列問(wèn)題，近年來(lái)相關(guān)部門(mén)紛紛出臺(tái)相關(guān)法律、法規(guī)保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。如2021年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中否定了在購(gòu)房人解除合同后銀行有權(quán)向購(gòu)房者要求還款的權(quán)利。

如今，最高法院發(fā)布的《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》中，明確購(gòu)房者交房請(qǐng)求權(quán)的'優(yōu)先性、明確購(gòu)房者解除合同后主張返還已付購(gòu)房款的優(yōu)先性，拓寬了購(gòu)房者享有的優(yōu)先權(quán)，限制了銀行轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)，使購(gòu)房者不再陷入兩難困境，保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

重點(diǎn)提醒

優(yōu)先權(quán)不包括商業(yè)辦公用房

爛尾樓的出現(xiàn)通常是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的失職或者不良行為。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，如，確保房屋的質(zhì)量和安全。如果開(kāi)發(fā)商在這方面存在疏忽或者違規(guī)行為，導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)，那他們應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，包括對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行賠償和退款等。此時(shí)，法院應(yīng)該優(yōu)先支持購(gòu)房者的訴求，保護(hù)他們的合法權(quán)益。

其實(shí)優(yōu)先退款也是一種保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的方式。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品或者服務(wù)時(shí)，應(yīng)該享有相應(yīng)的保護(hù)措施。爛尾樓問(wèn)題的出現(xiàn)，實(shí)際上也是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)不力的體現(xiàn)。因此，優(yōu)先退款不僅可以解決因爛尾而引發(fā)的多個(gè)問(wèn)題，也可以提高消費(fèi)者的信心和保護(hù)他們的權(quán)益。

最高法院公布的《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，適用于商品房消費(fèi)者，即為居住目的而購(gòu)買(mǎi)房屋的購(gòu)房者。其中明確了購(gòu)房者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。因此，在已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款的情況下，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商主張交付房屋，其請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先性；在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商主張返還價(jià)款，其請(qǐng)求權(quán)亦具優(yōu)先性。

該《批復(fù)》的頒布實(shí)施，強(qiáng)化了法律優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的宗旨，為購(gòu)房者維護(hù)自身權(quán)益作出了指引。另外，需要提醒的是，該條款的適用還有前提條件：房屋不能交付，且無(wú)實(shí)際交付可能。如果僅僅是延期交付，《批復(fù)》的條款就不適用了。不過(guò)，這種優(yōu)先權(quán)目前特指住房，并不包括商業(yè)辦公用房。

遇延遲交房等問(wèn)題

如何有效合理合法維權(quán)

在商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者不僅要承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量問(wèn)題、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。作為弱勢(shì)一方，購(gòu)房者如何有效維權(quán)、合理合法維權(quán)呢？

“項(xiàng)目如果停工時(shí)間在12個(gè)月以上，就屬于爛尾。”云南冰鑒律師事務(wù)所主任陳維鏢說(shuō)，購(gòu)房者一旦買(mǎi)到了爛尾的房屋，在實(shí)務(wù)操作中，一是應(yīng)提起民事訴訟。在符合特定條件時(shí)，購(gòu)房者可以直接向法院起訴，要求停貸，等到項(xiàng)目復(fù)工后，再償還貸款。但是由于受到各種復(fù)雜的因素影響，很少有法院會(huì)判定這種情況業(yè)主可以直接停貸，也就是說(shuō)，購(gòu)房者勝訴的概率很小。當(dāng)然，如果交房已經(jīng)延期，購(gòu)房者可提起針對(duì)逾期交房違約金的民事訴訟；如果樓盤(pán)徹底爛尾，購(gòu)房者可以立刻起訴要求解除購(gòu)房合同和貸款合同，通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)停貸。

二是綜合運(yùn)用法律來(lái)維護(hù)自身權(quán)利。購(gòu)房者維權(quán)的途徑不局限于常規(guī)的民事訴訟，還包含信息公開(kāi)、違法查處，甚至是其他類(lèi)型的訴訟。購(gòu)房者想要在不退房的情況下直接停貸，在法律層面沒(méi)有特別明確的條文規(guī)定，如果提起民事訴訟，法院也很難支持。但當(dāng)銀行違規(guī)放貸時(shí)，實(shí)際上是違反了相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到一定行政處罰。

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一、買(mǎi)到爛尾樓了以后怎么辦

買(mǎi)到爛尾樓了以后，可以到人民法院起訴，要求對(duì)方按照合同承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。找法網(wǎng)提醒您，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、買(mǎi)到爛尾樓還是要還房貸嗎

要還房貸。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋爛尾無(wú)法交付的，業(yè)主還要償還房貸，如果私自停貸的，就會(huì)構(gòu)成債務(wù)違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主經(jīng)銀行同意的，可以暫停償還房貸。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六百七十八條 【借款展期】借款人可以在還款期限屆滿(mǎn)前向貸款人申請(qǐng)展期;貸款人同意的，可以展期。

三、如果我國(guó)房子爛尾了政府會(huì)管嗎

房子爛尾了政府都會(huì)處理。對(duì)于房子沒(méi)有建好，形成了爛尾樓的房產(chǎn)，消費(fèi)者要求其退回房款的權(quán)利會(huì)比工程款的優(yōu)先權(quán)更為優(yōu)先，因?yàn)楣こ炭钍莾?yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)的，所以購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利是優(yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)的，政府會(huì)對(duì)其進(jìn)行處理。購(gòu)房者的清償權(quán)利比建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)是優(yōu)先的，也高于一般金錢(qián)債權(quán)人的`債權(quán)。

如果買(mǎi)的房子出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商跑了，最后成爛尾樓了的，政府有責(zé)任接管該項(xiàng)目，進(jìn)行重新的招商引資，作為社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，政府有責(zé)任為購(gòu)房者的合法權(quán)利維權(quán)和給予保障。

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爛尾樓怎樣維護(hù)自己的權(quán)益

1、向政府部門(mén)投訴。

由于爛尾樓涉及到的住戶(hù)比較多，不利于社會(huì)穩(wěn)定和城市的面貌，政府部門(mén)會(huì)追究相關(guān)的建設(shè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

2、申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。

建設(shè)商品房有著非常嚴(yán)格的審核程序，各種審批環(huán)節(jié)都是法定的、必須公開(kāi)的項(xiàng)目。這種做法有利于追究行政責(zé)任，提起行政訴訟。司法實(shí)踐中，政府會(huì)采取補(bǔ)救措施，將購(gòu)房者的損失減小。

3、委托律師提起民事訴訟，追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

對(duì)于此類(lèi)案件，受害人可以提起共同訴訟。所以，每個(gè)人承擔(dān)的委托律師的費(fèi)用也不高，但是需要協(xié)商訴訟請(qǐng)求，推選出代表人進(jìn)行訴訟。

如何才能避免樓房爛尾風(fēng)險(xiǎn)?

1、盡量別碰期房

現(xiàn)如今，房?jī)r(jià)動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，很多人為了節(jié)省購(gòu)房成本，就會(huì)考慮選購(gòu)期房，然而當(dāng)你付了購(gòu)房款后，還需要漫長(zhǎng)的等待才能收房入住，而在這一過(guò)程中，存在很多不確定因素，比如發(fā)商資金鏈斷裂，那么大概率會(huì)爛尾。所以買(mǎi)房時(shí)最好就把風(fēng)險(xiǎn)阻斷，盡量不要碰期房，優(yōu)先選購(gòu)現(xiàn)房，買(mǎi)房更安心。

2、把握購(gòu)房時(shí)機(jī)

現(xiàn)房雖有保障，但是房?jī)r(jià)會(huì)更高，對(duì)很多剛需來(lái)說(shuō)都是有心無(wú)力，不過(guò)，當(dāng)樓房主體工程已經(jīng)基本完成的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率會(huì)大大降低，所以把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)也很重要。

3、選購(gòu)二手房

同地段的房子，二手房?jī)r(jià)格更便宜，而且房子質(zhì)量一目了然，不僅不會(huì)有樓房爛尾的困擾，同時(shí)還有即買(mǎi)即住的優(yōu)勢(shì)，尤其二手房是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展的，周邊配套更加齊全完善，生活的便利性要比新房好很多，所以資金不充裕的家庭，也不一定要為了省錢(qián)就選購(gòu)期房，入手一套房齡不太大的二手房，也是很好的選擇。

4、綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力

要知道建房需要投入大量資金，而出現(xiàn)樓房爛尾的很大一部分原因，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金有了問(wèn)題。如果你不得不入手期房，那在買(mǎi)房前一定要仔細(xì)了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力，比如開(kāi)發(fā)資歷、注冊(cè)資金等，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債過(guò)重，或者有過(guò)多的.負(fù)面新聞，那么后期爛尾的幾率可能會(huì)非常大，即便是大房企也不能幸免，千萬(wàn)別盲目入手。

5、考察開(kāi)發(fā)商信譽(yù)口碑

誠(chéng)信是彼此和諧相處的必要前提，如果開(kāi)發(fā)商信譽(yù)差、口碑差，那么無(wú)論買(mǎi)哪種類(lèi)型的房子都非常沒(méi)保障，所以提前了解清楚開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和口碑，也能未雨綢繆，有效規(guī)避買(mǎi)到爛尾房的風(fēng)險(xiǎn)。

6、檢查五證

《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》是開(kāi)發(fā)商合法建房售房的重要憑證，同時(shí)也是購(gòu)房者衡量購(gòu)房安全的一大標(biāo)準(zhǔn)。如果五證不全，那么不僅會(huì)影響后期房產(chǎn)證的辦理，樓房違建以及樓房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的，所以買(mǎi)房前一定先檢查五證原件。