怎樣才算爛尾樓？買房是人生中的重大事情，所以要慎重對待，不僅要全面的去考慮各方面的需求，還要查驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力，避免出現(xiàn)爛尾樓的情況，下面小編為大家分享怎樣才算爛尾樓？

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爛尾樓盤就是已經(jīng)辦理了用地、規(guī)劃手續(xù)后，但是項(xiàng)目開工因?yàn)殚_發(fā)商無法再進(jìn)行投資建設(shè)或是開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛，停工達(dá)到一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目叫做爛尾樓，除此之外，產(chǎn)權(quán)糾紛、工程質(zhì)量不合格等引起停工的項(xiàng)目，也可以被稱為爛尾樓。

買房時(shí)候遇到爛尾樓該怎么辦

1、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬要弄清

依照房屋買受方式的不同，可分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會(huì)產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的產(chǎn)權(quán)歸屬。因?yàn)闋€尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人來說尤為重要。

如果房子被抵押，要弄清抵押期限，如何解除抵押，建議咨詢下專業(yè)的律師。此外，若宣告破產(chǎn)時(shí)房屋尚未建成，則會(huì)造成開發(fā)商對購房者不能履行責(zé)任的情況；若開發(fā)商破產(chǎn)后房子已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證／不動(dòng)產(chǎn)證。

2、集體訴訟發(fā)起要團(tuán)結(jié)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬、決定起訴開發(fā)商的時(shí)候，置業(yè)者應(yīng)當(dāng)與眾多購房者同心協(xié)力，避免出現(xiàn)部分人獲得賠償，部分人未得到賠償。正所謂，眾人拾柴火焰高，業(yè)主們用一個(gè)聲音說話，往一個(gè)方向使勁，光是聲勢、陣勢就比單單一家業(yè)主要受關(guān)注的多。

此外，在維權(quán)的過程中一定要聘請專業(yè)的律師，因?yàn)椴还苁桥c開發(fā)商進(jìn)行談判還是與政府、銀行、施工方協(xié)調(diào)資產(chǎn)等方面，都需要房產(chǎn)律師豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)以達(dá)到化的維權(quán)。

3、盡可能減少自身損失

每個(gè)樓盤都有著復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，開發(fā)商不僅欠著業(yè)主的房子，還欠著銀行貸款、施工方的工程款。

爛尾樓產(chǎn)生原因

1、工程項(xiàng)目資金鏈斷裂。

(1)房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚的'高利潤，使得各行業(yè)資本家們都愿意躍進(jìn)，謀得一金一銀。但是許多投資者對市場前景盲目樂觀，一遇到經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，或是融資渠道受阻，很容易被擱置或爛尾。

(2)發(fā)展商過分集中一塊地產(chǎn)，樓盤價(jià)格居高不下，政府介入宏觀調(diào)控資源配置，房地產(chǎn)項(xiàng)目措手不及，造成資金鏈緊張。比如海南等地的爛尾樓大多是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的后遺癥。

(3)債臺(tái)高筑等各類糾紛不斷發(fā)生，導(dǎo)致停工。也可能因開發(fā)商公司的其他債務(wù)糾紛而造成建設(shè)資金短缺甚至破產(chǎn)，其本身也與經(jīng)濟(jì)糾紛有關(guān)。

2、工程建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。

有的開發(fā)商在工程施工期間，偷偷地偷工減料，無視安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并從中牟利。項(xiàng)目施工過程環(huán)環(huán)相扣，一環(huán)不緊，下環(huán)定松，最終形成因建筑安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“爛尾樓”。

3、開發(fā)商違反法律和法規(guī)造成停工。

此外，爛尾樓的形成與執(zhí)法機(jī)關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)、城市規(guī)劃部門規(guī)劃不合理、盲目招商引資等問題有著密切聯(lián)系。

許多開發(fā)商在項(xiàng)目開始時(shí)沒有辦理五證齊全，通過不正當(dāng)手段就開工建設(shè)，后期無法辦理土地、規(guī)劃許可證或者房產(chǎn)證導(dǎo)致施工停工甚至拆掉。

購房者如何規(guī)避爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)

1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。

資質(zhì)等級分為四個(gè)等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，出現(xiàn)爛尾的幾率也是最低的。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)

“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購房時(shí)機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉促交錢。沒有動(dòng)工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。

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什么是爛尾樓

爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。爛尾樓破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，破壞投資者信心。

遇到爛尾樓怎么辦

(一)弄清產(chǎn)權(quán)歸屬是關(guān)鍵

如果開發(fā)商宣告破產(chǎn)時(shí)房屋尚未建成，就會(huì)造成開發(fā)商對購房人不能履行責(zé)任。根據(jù)房屋的買受方式的不同，可以分為兩種具體情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會(huì)產(chǎn)生不同影響。

因此，購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的產(chǎn)權(quán)歸屬。因?yàn)闋€尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人來說尤為重要。提醒消費(fèi)者購買時(shí)，首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；最后如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。

如果開發(fā)商破產(chǎn)后房已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：

1、購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；

2、如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

(二)集體交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購買的'樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最低。

其次，若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅彿空吣貌坏劫彿靠睿荒苣玫绞論?jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開發(fā)商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)會(huì)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到開發(fā)商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。