什么叫爛尾工程，是指停工沒有建好的樓盤項(xiàng)目，通常在期房出現(xiàn)爛尾后，爛尾樓是購(gòu)房者最不愿意看到的一件事情，其直接影響到個(gè)人的利益，因而在選購(gòu)房子時(shí)，要特別注意，什么叫爛尾工程

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爛尾樓怎么造成的

第一種：房源已基本售罄，預(yù)售資金基本已被房企挪走。這種樓盤，交房的難度較大往往伴隨著重復(fù)質(zhì)押債權(quán)復(fù)雜。

第二種：在房企遇困之后才首次開盤，預(yù)售資金基本上都已被相關(guān)部門強(qiáng)力監(jiān)管。

這種樓盤雖然也令業(yè)主擔(dān)心，但問題不是太大。

第三種：尚有一定規(guī)模的未售房源，此前的預(yù)售資金基本已被房企挪走。這種尚有一定銷售價(jià)值如果在地方強(qiáng)力協(xié)調(diào)之下，還是能夠解決問題的。

爛尾樓的'業(yè)主們?cè)撛趺崔k

爛尾樓的業(yè)主們應(yīng)該先明確房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押;最后如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開發(fā)商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)會(huì)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到開發(fā)商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須要齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主沒有及時(shí)起訴，可能最終就得不到賠償。

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爛尾樓盤的分類和形成原因

（一）按照樓盤性質(zhì)分類

1、商品房樓盤爛尾

在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工等等，可能導(dǎo)致在建樓盤爛尾。對(duì)于商品房爛尾樓形成存在主動(dòng)爛尾和被動(dòng)爛尾兩種情況。

主動(dòng)爛尾：開發(fā)商拿了地并且開工建設(shè)后，政府出臺(tái)一系列的限售和限購(gòu)政策，交易量發(fā)生斷崖式下跌，已入市的房子根本賣不掉，開發(fā)商收不回錢也就沒有錢再繼續(xù)投入建設(shè)，只能放棄，讓它爛尾。

被動(dòng)爛尾:因開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)等原因?qū)е虏坏貌煌Ｖ菇ㄔO(shè)，而造成的爛尾。

2、商鋪項(xiàng)目爛尾

住宅樓盤是以居住為目的，一般只要房子蓋好，水電等設(shè)施連通、交房入住就算是完成。而商鋪樓盤卻沒這么簡(jiǎn)單，因?yàn)樯啼佭€附加了商業(yè)屬性，不光需要房子建好，開發(fā)商和物業(yè)的商業(yè)運(yùn)作能力甚至更重要。綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)爛尾一般有三種情況。

第一種與住宅一樣，是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)資金實(shí)力不夠，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)不足、能力不夠，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未完工就爛尾。

第二種是區(qū)域商業(yè)過量造成的樓盤爛尾。非城市核心區(qū)人流量不大的.地區(qū)支持不了大量商鋪的存在。

第三種情況是項(xiàng)目以前已經(jīng)開過業(yè)了，因?yàn)槎ㄎ诲e(cuò)誤，導(dǎo)致商家撤場(chǎng)、做不下去，不能實(shí)現(xiàn)買房人買房的目的，這種情況其實(shí)也是爛尾。

3、安置房樓盤爛尾

安置房爛尾樓盤，大多是農(nóng)村拆遷后的回遷房樓盤。

建設(shè)回遷房項(xiàng)目和普通的商品房項(xiàng)目不太一樣，開發(fā)商在取得回遷房樓盤的建設(shè)權(quán)同時(shí)也要承擔(dān)拆遷范圍內(nèi)居民的拆補(bǔ)償款，拆遷款加上回遷樓盤的建設(shè)費(fèi)用都是需要開發(fā)商自行出資的。如果開發(fā)商想盡快回本，取得收入，必須同時(shí)再投入商品房的建設(shè)，只有在取得商品房預(yù)售許可證后才能收到大部分的購(gòu)房款。這樣就對(duì)開發(fā)商前期自有資金的要求非常大，如果再碰到拆遷推進(jìn)緩慢或者村委會(huì)人員不配合等情況，就會(huì)大大加大對(duì)開發(fā)商資金能力的要求。對(duì)于一些自由現(xiàn)金不充足的中小開發(fā)商，只能通過貸款方式解決。但是拆遷沒有完成的情況下，無(wú)法取得國(guó)有土地使用證，也就沒有抵押物來向銀行進(jìn)行貸款。這時(shí)只能尋求外部融資渠道，有的開發(fā)商甚至鋌而走險(xiǎn)去借高利貸，這又會(huì)造成更大的壓力。一旦項(xiàng)目進(jìn)展不順利，開發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，被眾多債權(quán)人同時(shí)追債的局面，當(dāng)然房屋建造就會(huì)停止而形成爛尾樓。

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什么叫爛尾樓

爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而爛尾樓同時(shí)也破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，破壞投資者信心。對(duì)居民生活帶來不便。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

爛尾的樓盤手續(xù)不全，所以是不可能繼續(xù)蓋的。而且之所以會(huì)爛尾，通常都是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷了，沒錢繼續(xù)蓋了。但是政府也沒有權(quán)利收回，所以就只能空置著。那么開發(fā)商就可能宣布破產(chǎn)，這些個(gè)爛尾樓盤就會(huì)被拍賣。因?yàn)槭菭€尾樓盤，所以價(jià)格就會(huì)比較低。

爛尾樓要如何處理

1、如果是資金不足，或資金鏈斷裂造成的爛尾樓，最后的處理方法最終也會(huì)通過經(jīng)濟(jì)形式解決。具體的解決辦法主要有拍賣轉(zhuǎn)讓，或者找到新的開放商共同開發(fā)。但是的處理方案是尋找貸款，追加投資。

2、其實(shí)爛尾樓尋找新的開發(fā)商與投資者并不容易，因?yàn)榇蟛糠值臓€尾樓都存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、債務(wù)糾紛多等問題，所以接盤之后所要面對(duì)的問題很多。

3、對(duì)于業(yè)主來說，如果開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，房子出現(xiàn)爛尾，這是后房子不要退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。

4、如果房子出現(xiàn)爛尾的情況，開發(fā)商的財(cái)務(wù)就會(huì)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購(gòu)房者比債主更容易等到開發(fā)商的'補(bǔ)償。所以買賣關(guān)系要比債權(quán)債務(wù)關(guān)系優(yōu)先得到賠償。

以上就是對(duì)什么叫爛尾樓？爛尾樓要如何處理的總結(jié)，當(dāng)人們買到爛尾樓的時(shí)候一定要及時(shí)止損，當(dāng)然在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候大家要提前了解一定的技巧，這樣才可以確保避免買到爛尾樓，當(dāng)然如今的房產(chǎn)市場(chǎng)變化很快，人們?cè)谫I房的時(shí)候也要特別的小心。